L'Écologie De L'Industrie Derrière L'IPO.

La treizième session de l'Assemblée nationale populaire a été officiellement ouverte le 22 mai.Le rapport de cette année sur l'activité du Gouvernement réaffirme que le maintien de la maison est un moyen de s'installer et non pas de se faire virer.

La réglementation immobilière est restée inchangée et, dans le contexte plus large de la non - délocalisation des logements, les circuits de financement internes ont été restreints, les coûts de financement ont augmenté, les problèmes financiers des petites entreprises immobilières ont été amplifiés et l'accès à l'IPO à Hong Kong est devenu l'un des modes de financement préférés de ces entreprises.

D 'après des statistiques incomplètes, 13 entreprises ont été cotées avec succès depuis 2018, dont 6 en 2018 et 1 en avril 2020.À l'heure actuelle, 11 entreprises immobilières ont présenté des appels d'offres à la Bourse de port Helena, Oshan Holdings, Kim hui Holdings, etc., et 8 sociétés immobilières sous le drapeau de l'IPO attendent à la Bourse de port.

Au cours des dernières années, le taux d'endettement des petites entreprises immobilières a augmenté et la pénurie de terrains s'est accentuée.Un expert a fait observer que l'état de survie des petites entreprises immobilières était le reflet des difficultés actuelles de financement du secteur, de la hausse des coûts de financement des petites entreprises et de la baisse des bénéfices dans l'ensemble de l'industrie, et qu'il était pratiquement difficile de survivre sans un développement à grande échelle.Au cours de l'année écoulée, plusieurs petites entreprises immobilières ont indiqué pour la première fois qu'elles n'étaient plus valides en raison du niveau élevé de l'endettement et de la pression exercée sur le Service de la dette à court terme.Le moteur intrinsèque de ces 10 milliards de dollars de petites entreprises immobilières est l'élargissement des circuits de financement et le maintien de la chaîne financière pour assurer leur survie. En outre, le succès de l'IPO a beaucoup aidé les entreprises à continuer d'utiliser des instruments de financement tels que les obligations pour maintenir leur liquidité, et l'Amélioration de la cote internationale après leur cotation en bourse a permis d'émettre une dette extérieure.

Dans le contexte d 'une récente vague de chaleur sur le marché foncier, Zhang Hongwei, analyste en chef de l' Institut de recherche et de recherche sur les politiques d 'intégration, lu wensei, analyste du marché chinois de Shanghai, et d' autres personnes ont estimé que les petites entreprises immobilières étaient de plus en plus motivées et que les grandes entreprises avaient ralenti.Dans ce contexte, il est plus facile d'amplifier les pressions financières exercées sur les petites entreprises immobilières.

En outre, les entrepreneurs immobiliers ont signalé dans les rapports économiques du XXIe siècle que le nombre de certificats de pré - vente délivrés par les entrepreneurs augmenterait au cours du second semestre, ce qui accroîtrait l'offre sur le marché; au contraire, la pression de désintégration du marché n'a pas été libérée de manière efficace, ce qui a naturellement entraîné une augmentation de la pression sur les stocks des entrepreneurs au cours de l'année.

Aspiration punch IPO release Pressure

Le secteur est entré en 2020, avec les effets conjugués de l 'épidémie, les marchés changent, les petites entreprises de logement sont réduites à l' écart de leur espace de vie, et la bourse ne fait que commencer.

À la fin du mois de mai 2020, les 11 entreprises qui attendaient l'IPO à la bourse portuaire étaient helembourg, Oshan Holdings, Wanchuan international, sanxun Holdings, Hong Kong Dragon Property, Datong Property, Peng Run Holdings, Kim hui Holdings, Shangkun, territorial Holdings, field property, etc., et les biens Wenyi de l'Anhui étaient également mis sur le marché.

Parmi eux, la troïka de la sonde, Helen Burg, Oshan Holdings, Wanchuan international, Hong Kong Dragon Estate, etc., qui avait été refusée lors de la première offre d 'offre d' actions, est maintenant repartie pour la deuxième fois.

Zhang Hongwei a indiqué qu 'il existait plusieurs indicateurs de base importants pour la cotation à Hong Kong: la rentabilité et le taux d' endettement des entreprises au cours des trois dernières années, la rentabilité des opérations de ligne de base pour satisfaire aux exigences minimales de rentabilité, si les indicateurs de base ne sont pas satisfaits, risque d 'être de nouveau déclarés, les entreprises doivent optimiser leurs terres et leurs dettes au cours du processus de redémarrage.

D'après les informations fournies dans les lettres d'appel d'offres, ces petites entreprises ont des caractéristiques communes, telles que le niveau élevé d'endettement, la brièveté apparente des réserves foncières et la forte pression financière à court terme.

À titre d 'exemple, le Groupe de trois sondes, qui a démarré en Anhui, a déclaré « atteindre 30 milliards de ventes en 2019, atteindre l' objectif de 100 milliards d 'ici à cinq ans » et a creusé à la fin de 2019 Zhengrong Wang, Président.Toutefois, d'après les statistiques de la plate - forme tierce partie, les ventes de la sonde en 2019 ont diminué par rapport aux 10 milliards de dollars de 2018.

D 'après les avis de vacance de poste, la dette de la sonde a considérablement augmenté au cours des trois dernières années, passant de 229 millions de yuan en 2016 à 1 milliard 420 millions à la fin de juin 2019.En outre, les flux de trésorerie sont négatifs sur trois ans et le coût du financement est élevé à plus de 10% sur une longue période.Selon des sources bien informées, les prêts fiduciaires sont plus importants dans le financement de la sonde III.

Par exemple, Oshan Holdings a un taux d 'endettement supérieur à 800% dans son premier avis de placement public.Il en va de même pour la propriété de dragons de Port - au - Prince, qui a été annulée pour la première fois par l'IPO: en 2017, en 2018, en 2019 et au 31 mars 2020, les ratios d'actif et de passif étaient respectivement de 98,8%, 122,1%, 172,6% et 287%.Le montant total des emprunts s'est élevé à 318 millions de yuan, 856 millions de yuan, 2 853 millions de yuan et 5 176 millions de yuan respectivement, soit une augmentation de plus de 16 fois sur plus de trois ans.

Le taux de financement des biens immobiliers sur le terrain est passé de 6,59% en 2017 à 8,37% en 2019.À la fin du mois de mars de cette année, le montant total des charges à payer sur le terrain s'élevait à 4 milliards 287 millions de dollars, tandis que le solde non régularisé, y compris les fonds d'affectation spéciale non remboursés, s'élevait à près de 2,4 milliards de dollars, soit 18,5% du total des emprunts de la même période et à un taux d'intérêt annuel d'au moins 10%.

Les petits entrepreneurs qui attendent le deuxième IPO ont un ratio d'actif et de passif nettement plus élevé que la moyenne de l'actif et du passif de l'industrie, et la cotation en bourse pour faire face aux risques de liquidités à court terme est également la principale raison pour laquelle le capital des actions portuaires n'est pas favorable.La propriété de dragon de Hong Kong et de la troisième sonde Groupe de stockage de moins de 5 millions de mètres carrés, les ressources à vendre à l 'avenir sont insuffisantes.En particulier la troisième sonde, 90% des réserves sont concentrées dans l 'Anhui, principalement dans les villes de trois ou quatre lignes.D'après les données de l'Institut d'études sur l'habitat, les stocks de 64 villes de la troisième et de la quatrième ligne sont entrés dans le cycle de croissance et, à ce jour, les stocks de ces villes ont augmenté de 1,6% par rapport à l'année précédente, soit 1,1% par rapport à l'année précédente.L'expansion de l'échelle et l'augmentation de la rentabilité sont donc difficiles pour les entreprises de construction dans les villes de la troisième et quatrième ligne.Les prix de l 'immobilier dans les villes de la troisième et de la quatrième ligne ont pratiquement stagné ces dernières années sous l' effet des politiques de régulation immobilière.

Selon l'analyse susmentionnée, si, dans le passé, les entreprises immobilières étaient cotées en bourse pour trouver de l'argent, trouver de l'argent moins cher pour rembourser leurs dettes et remplacer les sommes chères par des emprunts neufs et anciens, l'augmentation de la liquidité après l'entrée en bourse est désormais de la plus haute importance pour Les petites entreprises.

« Nous aurons peut - être besoin d'un financement supplémentaire suffisant pour répondre aux besoins de financement, appuyer les opérations et l'expansion des entreprises en raison de la baisse des flux de trésorerie.La liquidité et la situation financière des entreprises risquent d'être gravement compromises si elles ne parviennent pas à générer des flux de trésorerie suffisants ou si elles n'ont pas accès à des fonds extérieurs suffisants pour financer leurs opérations. »L'une des petites entreprises immobilières l'a révélé dans son avis de placement.La crise de liquidité des petits entrepreneurs s'aggrave donc.

Cette année a été touchée par l 'épidémie, la plupart des entreprises immobilières n' ont pas pu rembourser leurs ventes tous les trimestres, et un certain nombre de professionnels se sont dits préoccupés par l 'augmentation des stocks et l' impossibilité d 'atteindre les objectifs fixés cette année.La crise est encore plus grave si la récente vague de nappes vise à améliorer les performances dans l 'année.

Baisse du taux de dépérissement et augmentation des stocks

Selon une étude de milliardaire, après l 'épidémie de 2020, l' environnement financier intérieur s' est amélioré de façon marginale et les entreprises de logements de haut niveau ont plus facilement accès aux possibilités offertes.Il n'est donc pas difficile de comprendre que les petits entrepreneurs sont impatients de coter en bourse dans un tel contexte de financement.Seule la cotation en bourse offre la possibilité d'améliorer la notation et donc de financer et d'élargir.

Les agences nationales de notation du crédit ont généralement obtenu des notes plus élevées.Sur les 43 entreprises immobilières, 77% étaient classées dans la catégorie AAA, 19% dans celle AA + et 1 seulement dans celle AA et bb.Les agences nationales de notation ne sont pas seulement des entreprises à petite échelle qui n 'ont pas de position dominante sur le plan de l' échelle, mais peuvent aussi améliorer leur situation financière, adopter des stratégies d 'investissement saines, etc.Approuvé par les agences de notation.

Toutefois, d'après la classification AAA par graduation, près de 90% des entreprises de TOP10 et top11 - top30 étaient classées comme principales et 56% des entreprises de top33 - top83 étaient classées comme telles.Dans le même temps, les promoteurs principaux de la notation AA +, AA et bb ont été plus largement répartis dans l'échelle, ce qui montre que les agences de notation sont généralement plus nombreuses à approuver les grandes entreprises.

Pour faire une grande échelle, il faut toujours prendre la terre et en prendre davantage.

Récemment, le Groupe de trois sondes, dragon, et ainsi de suite sur le site de la terre.Iii) Le deuxième appel d'offres de la sonde indique qu'à la fin du mois de janvier 2020, le Groupe de contrôle de la sonde comptait 36 projets, avec une réserve totale de 3 963 300 mètres carrés, soit 89%, 4,7% et 5,5% respectivement à Anhui, Jiangsu et Shandong.Un léger ajustement à la baisse du stock de terre d'Anhui montre que la société a procédé à une nouvelle série de réserves depuis la présentation de la dernière lettre de sollicitation.

Le Mont Oshan est typiquement une entreprise immobilière peu nombreuse et inégalement répartie.Au 31 mars 2019, la société comptait 25 projets dans le Hubei, l 'Anhui, le Sichuan, Chongqing et Zhejiang.

En février 2020, le territoire disposait de plus de 13 millions de mètres carrés de terre, mais les coûts financiers et l'endettement élevés du territoire ont également contribué pour beaucoup à son entrée en bourse.Entre 2017 et 2019, les taux d'intérêt réels du territoire en matière de financement ont augmenté de 6,4%, 8,8% et 9,9%, respectivement; le ratio de liquidités a baissé de 1,3, 1,3 et 1,2 fois, respectivement; et le ratio actif - passif net de 0,6, 1,1 et 1,4 fois, respectivement.

En fait, non seulement les petits entrepreneurs, mais la plupart d'entre eux ont obtenu des résultats médiocres au cours du premier semestre de l'année.Une des 20 premières entreprises immobilières a révélé à des journalistes qu'afin d'accroître l'offre de marché, d'occuper des parts de marché et d'élargir la portée des ventes, les entreprises immobilières avaient dû s'installer dans ce noeud pour faire en sorte que de nouveaux produits soient commercialisés d'ici à la fin de l'année.Mais la désintégration est essentielle, si elle n 'est pas bien transformée et si les stocks augmentent cette année, cela risque d' exercer une pression financière sur les entreprises immobilières et d 'avoir des résultats inquiétants pour l' une ou l 'autre année.

Selon Louvain, parmi les chefs d 'entreprise qui ont récemment filmé la terre, il y a eu un ralentissement notable du rythme des prises de terre à biguin, où les petites et moyennes entreprises étaient plutôt actives.Les anciens projets de réhabilitation ont été progressivement relâchés, par exemple en mai, la propriété de Ryan a récemment gagné 1 milliard 666 millions de dollars pour deux maisons dans le district de Qingpu à Shanghai, et la communauté de Wanke et de Zhong - Jian a cédé des terres à Baoshan.

Le Directeur de la recherche du Centre de réflexion de l'Institut d'études sur l'habitat a fait un bond en avant, faisant observer que les données sur les stocks urbains montraient aussi objectivement que les pressions à court terme augmentaient.D 'une part, la baisse de la température du marché des ventes de logements a affecté le rythme de l' élimination des stocks.D'autre part, les contrôles de pré - vente ont été réduits et l'offre de bâtiments a nettement augmenté.En réalité, cela entraîne une augmentation des stocks urbains de toutes sortes.En ce qui concerne la classification des villes, l'augmentation des stocks des villes de première et de deuxième ligne est un risque à prendre en compte.Pour les entreprises qui ont des stocks dans les villes de première et de deuxième ligne, la destruction active des stocks contribue également à améliorer leur performance et à réduire les risques d'entreposage.

Dans le cas du marché de Zhengzhou par exemple, l 'épidémie a touché le marché de Zhengzhou baisse de l' échange, la consommation de biens immobiliers a sensiblement augmenté, l 'arriéré de stocks au cours de la période précédente.Zhengzhou offre moins de nouveaux logements pendant l 'épidémie.Toutefois, à partir d 'août 2019, Zhengzhou a été largement supérieure à la demande, ce qui a permis d' accroître les stocks, le marché des nouveaux logements étant essentiellement un stock pré - digestif.Le cycle digestif s' élève à plus de 21 mois.En mai, une photographie de terrain a montré que l 'intérêt des propriétaires étrangers pour l' occupation de terrains à Zhengzhou diminuait.Sur les quatre parcelles cédées, une seule grande entreprise étrangère a pris un terrain commercial.