A - Share Real Estate Leader "Wanjin" Net Liqi Down Industry Main Melody Variation?

      Le rapport de mi - 2021 de Vanke et Jindi, les deux principaux promoteurs immobiliers d'actions a, n'était pas très bon, ce qui est devenu une note de bas de page pour l'industrie immobilière qui est passée d'un sommet à un creux.

Vanke et Jindi ont publié le rapport intérimaire annuel le 30 août 2021. Le ton principal des deux rapports financiers peut être résumé comme suit: « augmentation des revenus sans augmentation des bénéfices ».Lorsque Vanke a enregistré une augmentation annuelle de 14,2% à 167,11 milliards de RMB, le bénéfice net attribuable à la mère n'était que de 11,05 milliards de RMB, en baisse de 11,7% par rapport à l'année précédente;Golden Land a réalisé un chiffre d'affaires de 34274 milliards de RMB au cours de la période considérée, en hausse de 72,45% d'une année sur l'autre, et a enregistré un bénéfice net de 1825 milliards de RMB pour la société mère, en baisse de 38,79% d'une année sur l'autre.

Bien que l'industrie ait généralement une attitude négative à l'égard de cette situation, elle a également été remodelée par la réaction du marché à la flambée des cours des actions de Jindi pendant deux jours consécutifs.Dans le nouveau cycle, l'industrie immobilière après un cycle de remaniement, la nouvelle structure de l'industrie semble se former progressivement.

Un phénomène qui mérite d'être pris en considération est que les dix premiers se réunissent à intervalles d'années, lorsque l'effet de levier élevé et la dette élevée cessent, les entreprises immobilières saines et prudentes accueillent leur printemps.La mélodie principale de l'industrie a changé.

Période de règlement

Au cours des dernières années, l'ensemble de l'industrie immobilière a également fait un bond en avant dans les ventes.Cependant, avec l'augmentation du prix des terres, la plupart des entreprises immobilières ne peuvent pas sauter le piège de « l'augmentation des revenus n'augmente pas les bénéfices », Vanke si, le Groupe Jindi en particulier.

Selon le rapport du milieu de l’année de Jindi, au cours du premier semestre de 2021, le Groupe Jindi a réalisé un chiffre d’affaires d’exploitation de 34274 milliards de RMB, en hausse de 72,45% par rapport à l’année précédente;En ce qui concerne le niveau des bénéfices, la marge brute de règlement des activités immobilières au sein du Groupe est de 14,25%, en baisse d’environ 25 points de pourcentage par rapport à 39,6% au cours de la même période en 2020, et le bénéfice net attribuable aux actionnaires des sociétés cotées est de 1 825 millions de RMB, en baisse de 38,79% d’une année sur l’autre.

Wei chuanjun, Directeur, Vice - Président principal et chef des finances du Groupe Jindi, a expliqué que la baisse de la marge brute globale de la société au cours de la moitié de l'année était liée, d'une part, à l'augmentation de la proportion du prix des terrains dans le prix de l'immobilier au cours des dernières années et, d'autre part, à la structure de report de cette période. La livraison centralisée et le règlement de certains projets à faible marge brute ont affecté la marge brute globale.Sept projets situés dans des régions à faible marge brute telles que Hangzhou, Tianjin et Hefei ont été reportés de façon centralisée au cours de la période en cours, représentant plus de 50% des revenus reportés du développement immobilier, et la marge brute de report de ces projets n'est que de 8,7%.

Dans le contexte de l'industrie où l'espace de profit de l'immobilier est généralement comprimé, la direction souligne que la baisse du bénéfice brut et du bénéfice net du Groupe Jindi est beaucoup plus faible que celle des autres entreprises de l'industrie.

La baisse de la marge bénéficiaire est le thème principal. Ai zhenqiang, chercheur en chef de Mingyuan Stock Property, a déclaré aux journalistes du 21ème siècle qu'une grande partie de la raison en est que les prix élevés en 2017 et 2018 ont conduit à de mauvaises données de règlement. "Mais c'est temporaire et, à mesure que ces facteurs négatifs seront éliminés, les marges bénéficiaires futures se redresseront sur la base existante, car les prix élevés sont presque digérés et la part des prix des terres dans les prix de l'immobilier en 2019 et 2020 a diminué par rapport à l'année précédente.

« dans l'ensemble, cependant, à l'avenir, la marge brute de l'ensemble de l'industrie se situera entre 20% et 25% et le bénéfice net sera d'environ 10%, ce qui ne peut être réalisé que par une meilleure performance.Ai zhenqiang a souligné.

En tant que chef de file de l'industrie des actions a, le prix des actions du Groupe Jindi cette année n'a pas satisfait les investisseurs.Lors de la réunion sur le rendement, lorsqu'on lui a posé des questions sur la gestion de la valeur marchande, la direction de Golden Land a déclaré qu'elle communiquerait activement avec le marché des capitaux. Lorsqu'on lui a demandé s'il existait un plan de rachat et un futur plan de dividende, Golden Land n'a pas répondu directement.

Mais après la publication du rapport Golden Mid - year, le cours des actions de Golden a nettement augmenté.À la clôture des opérations le 1er septembre, les actions du Groupe Jindi s'élevaient à 11,48 RMB / action, atteignant un plafond de marché de 51,83 milliards de RMB.

Sur le plan des ventes, Golden Land a également enregistré une meilleure croissance au premier semestre de cette année.Au cours de la période considérée, le Groupe Jindi a réalisé des ventes contractuelles d’environ 162,83 milliards de RMB, en hausse d’environ 60,2% d’une année sur l’autre, soit 22,4% de plus que le taux de croissance moyen (37,8%) des 100 premières entreprises immobilières au premier semestre de 2021;La superficie des ventes contractuelles a atteint 7 530 000 mètres carrés, en hausse de 55,3% par rapport à l'année précédente.Après une forte augmentation des ventes, Golden Land est finalement revenu dans le top 10 après de nombreuses années.

Remodeler le paysage industriel

En plus de la contre - attaque du Groupe Golden Land sur la liste des ventes, un autre membre de "Zhao Bao Wanjin" qui avait été laissé pour compte, Zhao Shukou, est également revenu sur la liste.

Selon le rapport intermédiaire de 2021 de China Merchants Shekou, au cours du premier semestre de l'année, le montant réel des ventes s'est élevé à 176,88 milliards de RMB, en hausse de 59,9% par rapport à l'année précédente. Selon les données de l'Institut de recherche Kerui, China Merchants Shekou s'est classé septième dans L'industrie en termes de montant total au cours du premier semestre de l'année.De la 18ème place au début de 2019 à la 11ème place au début de 2020, puis à la 7ème place aujourd'hui, China Merchants Snake mouth a fait des progrès réguliers dans la liste des ventes et a eu l'élan de reprendre la position précédente.

Jusqu'à présent, l'appel d'offres et la garantie de dix mille dollars se sont réunis à nouveau dans les dix premiers.Selon les données sur les ventes des entreprises immobilières publiées par Kerry Research au cours du premier semestre de 2021, les quatre principaux groupes immobiliers, à savoir Vanke Group, Poly Development, Merchants Shekou et Jindi Group, se classaient respectivement au troisième, au cinquième, au septième et au dixième rang de l'industrie.

Les caractéristiques évidentes de ces entreprises immobilières sont un style de gestion relativement stable, la stratégie d'acquisition de terrains est également très prudente. Au cours des dernières années, de nombreuses entreprises immobilières qui dépendent de l'expansion de l'emprunt sont devenues des chevaux noirs, ce qui a progressivement évincé le statut d '« Appel d'offres pour L'assurance de 10 000 yuans d'or ». Maintenant, le retour du roi peut signifier que le modèle immobilier est en train de subir un nouveau cycle de remaniement.

« depuis cette année, l'appel d'offres et l'assurance Wanjin se sont de nouveau réunis dans le top 10 des ventes immobilières, l'appel d'offres et l'or avec des antécédents d'actifs appartenant à l'État se sont développés rapidement.Le modèle actuel de l'industrie immobilière et la tendance future au développement, il y a en effet une tendance à la concentration rapide des entreprises immobilières dans le contexte des entreprises centrales nationales et des entreprises immobilières de tête avec une meilleure liquidité.Bai Wenxi, économiste en chef de l'IPG en Chine, a déclaré aux journalistes du 21e siècle.

Si l'on considère l'échelle d'acquisition des terres de ces sociétés immobilières au cours du premier semestre de cette année, ces sociétés immobilières sont très calmes sur le marché foncier en raison de leur faible coût de financement et de leur grande quantité d'argent liquide à la main, et ont également la force d'une expansion anticyclique.

Par exemple, au cours du premier semestre de cette année, Golden Land a acquis 81 nouvelles terres, couvrant une superficie totale d'environ 12,47 millions de mètres carrés, dont une réserve de capitaux propres d'environ 5,31 millions de mètres carrés, un investissement total d'environ 92,4 milliards de RMB et un investissement total de capitaux propres d'environ 41,1 milliards de RMB. Sur la base du montant du contrat et de l'investissement total dans l'acquisition de terres, le ratio de vente de Golden Land Cluster a atteint 56,75% au cours du premier semestre de cette année.

Selon les données de l'Institut chinois de recherche sur l'immobilier, Vanke, Poly, Jindi et China Merchants Shekou se classaient respectivement au deuxième, au troisième, au dixième et au onzième rang dans la zone d'acquisition de terrains des entreprises immobilières chinoises au cours du premier semestre de 2021.

Dans le nouveau cycle de remaniement, l'équilibre de l'industrie immobilière s'est progressivement incliné.

Ai zhenqiang a souligné que pour les entreprises immobilières, l'augmentation des bénéfices n'est rien d'autre que la réduction des coûts, parmi lesquels le coût d'acquisition des terres est affecté par le grand environnement, tandis que le coût de financement est basé sur la capacité, les entreprises immobilières ayant des antécédents de propriété d'État ont évidemment des avantages innés à cet égard.Le taux d'intérêt de financement des entreprises centrales nationales est inférieur à plusieurs points, comme Jindi, Vanke, l'avantage des entreprises d'État est encore très grand.