万通の昔のこと：不動産思想家、持分紛争と失った20年

不動産業に忘れ去られて久しい万通は、このところ「事件」で再び外の視野に入る。

メディアの報道によると、万通発展ホールディングスの株主である嘉華東方ホールディングス（集団）有限公司（通称「嘉華東方」）はこのほど公安部門により立件されました。その原因は高利転貸の疑いがあり、事件に関わる資金の規模は数億元に達し、特大事件です。

3月23日、万通は終日休場します。しかし、当日の夜、会社は公安部門の立件捜査のいかなる通知文書を受け取っていないと公告しました。メディア報道によると、持ち株株主に関する借入契約の紛争などは上場会社と直接関係がなく、上場会社の支配権に影響を与えることはない。

3月24日早朝、万通は持ち株株主の嘉華東方がメディア報道による高利転貸行為が存在しないことを確認したと発表しました。しかし、その日の終値までは、会社の株価は8.55%下落し、1株当たり6.20元で引けた。

万通の発展の前身は万通の不動産で、かつて有名な“不動産の思想家”の馮倫が舵をとりました。しかし、2014年から馮倫は徐々に淡々となり、嘉華東方は2016年に大株主となり、再び支配権を奪回する。

上場会社にとって、嘉華東方は見知らぬ人ではない。万通の借殻上場の初めに、馮倫は資本運営の手段を発揮して、嘉華の建設業からコントロール権を獲得して、嘉華の建設業はまさに嘉華の東方の前身です。10年後、嘉華東方の捲土重来は、董事長王憶会――かつての失意者――会社の実際支配者となり、馮倫に2017年に徹底的に退出させた。

双方の葛藤は十数年にわたり、万通の発展史を貫き、ある意味では株紛争史にもなった。その中には欲望と利益、権謀と計算が混じり、再起する者もいれば、英雄の寂しいところもある。このような紛争のためか、老舗の不動産会社万通は不動産の時代配当に本格的に乗れず、かえって落ちぶれてしまいました。

本文は万通の発展過程の還元を通じて、その盛衰の脈絡と印を探し出したいと思います。

青萍の末

1994年秋、「万通六君子」は広西西山で会議を開きました。理念が合わないため、三年間協力した「六君子」が正式に分家しました。馮倫は「万通」ブランドを携えて北京に帰り、不動産の発展に専念しています。

早い年間、万通の発展は順調で、馮倫も会社の運営を上場したいです。度量衡を重ねた後、彼は壳を借りることにした。その後、馮倫はパイオニアという上場会社を狙った。

パイオニアの株式は全部北京のパイオニアの食糧農業の実業の株式有限会社と称して、1998年に創立して、鄒平の食糧の油、鄒平の西王、延吉の辰、北京の順通の実業と中国の建築の第5工事局の第5建築会社（略称“1局の5会社”）の5つの会社から共同で創立します。2000年に、パイオニア株式は上に上場しました。延吉吉辰の創始者の一人である王憶会は上場会社の副社長を務めています。

2002年には、万通不動産傘下の万通星河の株式を先導し、11.87%の持株比率で第4位の株主となった。2004年、万通不動産導入戦略投資家タダグループ。資本金は拡張された万通を得て、一連の目まぐるしい資本運営を通じて、前衛株式の28.99%を累計管理して、大株主になります。

しかし、元の株主は甘んじて代替されたわけではない。2005年に、パイオニア株式の一部の元株主が共同で嘉華筑業を創立し、王憶会が会長を務めました。嘉華築業は累計24.93%の株式を持っています。

2006年、馮倫は再び資本運用の手腕を発揮した。一方、万通星河は一局の五社とその他の中小株主の株を買収して、嘉華の建設業から一部の株を買って、持ち株比率を増加します。

今回の操作後、万通星河の持ち株比率は60%に増加し、第一大株主の地位を安定させた。馮倫は会社の会長と実際支配人になり、万通と泰達からの人選は取締役会の主流を占めます。また、パイオニアの株式は前後して万通パイオニアと万通不動産に変更され、馮倫はさらに会社の「嘉華系」の色を除去しました。

嘉华筑业は第二の株主ですが、その株は7.18%まで希釈されています。2009年に二次市場の減少を通じて、嘉華建設業の株式は5%以下に減少しました。

馮倫時代

1959年に生まれた馮倫は、かつて中央党校、中央宣伝部、国家体改革委員会、武漢市経委と海南省委に勤めていました。1991年に海に出て創業しました。馮倫善は思考して、出口は段になります。早い年間、江湖では王石、馮倫、胡さんを「不動産三剣士」と呼んでいます。

馮倫さんは不動産業界に新鮮な理念をたくさん持ってきました。2008年に、馮倫はケイトを学習の模範として提出し、「濱海新区、米国モード、万通価値観」の発展戦略を提出し、5～10年の間で不動産投資会社への転換を目指しています。その後、万通は戦略の中で「グリーン会社を作る」という項目を追加しました。

その中で、「濱海新区」は万通の地域戦略の重点を指し、投資家の泰達の資源の増加によるものである。「米国モード」は不動産開発はそれぞれの専門会社が共同で完成するべきだと強調し、不動産メーカーは投資融資の一環に専念し、軽資産化に向かうべきである。シンガポールの住宅企業のケイトは土地を置いて投資融資と資産の運営で長いことができて、米国のモードとある程度異なっていますが、しかしずっと軽資産の運営の模範とされています。

その後、万通は「開発会社」から「投資会社」への転換を始めました。2008年から、万通は相次いで工業用不動産、商業用不動産の分野で布石しています。その中で、2010年に共同で北京CBD核心区Z 3地塊を獲得し、万通発力商業用不動産の重要な一歩となりました。同時に、馮倫も立体都市の概念を売り込み始め、数都市のレイアウトを決めました。2015年1月、万通不動産はインターネット娯楽資産を買収する予定です。

馮倫の計画によると、2013年から2015年にかけて、基金と直投などの新しい業務の業績は伝統的な不動産開発業務を上回り、単独で上場する予定です。

しかし、万通配置の新業態には投資収益周期が長い問題があり、短期収益をもたらすことができず、ファンド業務の進展がうまくいかず、万通の業績に影響を与えている。モデルチェンジ1年目の2009年には、万通不動産の売上高と利益はいずれも腰を抜かされた。その後は徐々に回復しましたが、暖かくないまま成長しています。2011年から2013年にかけて、万通不動産の純利益はそれぞれ4.73億元、4.76億元、5.07億元です。

対照的に、2013年の万科の純利益は151億元に達しました。

2014年、万通の業績が急転直下し、純利益は9763.91万元まで減少し、同81%減少した。2015年、万通の純損失は6.12億元で、同1457.78%下落した。

業績の変動も馮倫の権威を挑戦させた。ある万通のベテラン社員は21世紀の経済報道記者に対し、馮倫の構想について、管理層はずっと異なっている意見を持っています。業績の変動が大きくなるにつれて、このような相違はますます明らかになり、主に立体都市プロジェクトに集中しています。また、ニューヨークと台北など海外プロジェクトの見通しも問われています。

彼は数年間の万通ホールディングス（万通不動産親会社）の株主総会で、馮倫も何度も文句を言っていましたが、自分のモデルチェンジ構想は十分な支持を得られていませんでした。

もし馮倫が十分な支持を得られたら、万通のモデルチェンジは成功できますか？歴史は仮定していないで、現実的な情況は、万通の管理層の変化とその他の外部の原因に従って、初期の多くのモデルチェンジプロジェクトはすべて推進していません。娯楽資産の買収のニュースが流れてから半年後には終了となり、立体都市プロジェクトは未解決となりました。2015年には万通はニューヨーク世界貿易センターからレンタルをキャンセルしました。2018年には万通は北京CBDコアエリアZ 3ブロックを脱退しました。

権力戦争

2014年8月8日、万通不動産は2014年度第5回臨時株主総会を開催し、取締役会を改組した。会議で新しい取締役会のメンバーリストが発表されました。万通不動産の元会長の許立、総経理の雲大俊及び副社長の鄭沂が交替されました。また、元取締役の孫華氏が席を外し、取締役会の席は7人から6人に減った。

今回の改組後、「馮倫系」を代表するのは姚鵬だけです。このため、今回の会議は「馮倫系」の撤退と「嘉華系」の復帰と見なされています。その後9月19日に「嘉華系」の江泒毅が会長に選ばれました。

実際、馮倫が舵を取っていたこの10年間、「嘉華系」は一度は支配権を失いましたが、離れていません。いつでも機会を見て反撃します。

万通の不動産業績が低迷した2014年、嘉華建設業は嘉華東方と改名した。この年、嘉華東方は万通不動産の親会社万通持株を3.3億元で購入し、泰達グループに次ぐ二株主となり、その後も増え続けています。2016年、嘉華東方は万通ホールディングス76.48%の株式を持ち、大株主となった。

同年、嘉華東方はまた非公開発行の方式を通じて、万通の不動産の株式を35.66%まで増やして、大株主になります。これにより、直接的かつ間接的に株式を保持することにより、嘉華東方は上場会社の支配権を再び奪回し、嘉華東方董事長の王憶会も、万通不動産の実際支配者となった。

今回の「反撃」は素早く徹底しており、腕は当時の万通星河の入主に劣らない。本物の推し手として、王忆会はすでに“身を隠します”の数年になりました。2002年から、任期終了後の王憶会は上場会社の取締役会にいませんでしたが、彼は嘉華築業の会長を務めていました。

王憶会は1954年に生まれました。露出は多くなく、外からはその行動様式についてよく知られていません。しかし、今回の「反撃」から見ると、忍耐力とタイミングの把握は並大抵ではない。

あるブローカーは、嘉華東方が再び上位になり、その年の万通星河の入主と手口が驚くほど似ていると分析しています。いずれも「二級市場定増＋盟友各個撃破」です。歴史は再び巡りますが、物は人ではありません。王憶会以外に、嘉華東方の取締役会の中で、鄒平西王の岳山だけが当時の盟友です。

その後は「馮倫系」の脱退です。2011年に会長を辞任してから、馮倫は上場会社でいかなる職務を担当しません。2017年、馮倫は万通から持ち株を離れ、万通に別れを告げました。許立、雲大俊、鄭沂などの万通の老臣は2014年に上場会社から離任しました。姚鵬は2018年に出発した後、「馮倫系」は万通から完全に消えました。

王憶会は2017年に馮倫を引き継ぎ、万通ホールディングス会長となり、2019年には王憶は万通不動産会長となる。

馮倫さんの失敗は、舵取りをしている間に業績が悪い要素があり、相手に乗ずる機会があるということですが、外から見れば、彼も確かに運が悪いです。

2015年、天津泰達は保有する万通持株を譲渡し、正式に脱退しました。泰達は2004年に万通との提携を開始し、一度は万通ホールディングスの大株主となりました。財務投資者の役を演じたほか、泰達は万通のために天津浜海新区の多くの資源を導入しました。タイダは長い間、馮倫の盟友として存在してきた。

タイダの脱退の原因については、諸説ありますが、万通の業績がよくないとタイダが退意したと言われています。もう一つの説は意外と関係がある。2014年4月19日夜、60年前の天津泰達投資持株有限公司の劉恵文会長が事故死した。劉恵文は万通が天津泰達に導入したキーパーソンで、彼はこの世を離れて、タイダの退出を加速したかもしれません。

しかし、実際の理由はどうであれ、2016年に嘉華東方が万通持株の株式を大幅に増加した時、馮倫側は盟友不足で力が弱く、最終的にコントロール権を失った。

失われた20年

後の馮倫時代、万通は引き続きモデルチェンジの道を続けます。2017年1月、王憶会は保有している万通不動産の34%の株式を中植系傘下の北京中融鼎新投資管理有限公司に譲渡しようとしています。2018年7月に、万通不動産は31.7億元で恒星電源の合計78.284%の株式を取得し、重金属が境界を越えて新しいエネルギーを転換する予定です。2020年3月、万通ホールディングスは天津天海サッカークラブを引き継ぐと発表しました。しかし、様々な理由でこれらの試みは失敗しました。

2020年、万通不動産は「新城市科学技術＋生活総合運営サービス業者」をモデルチェンジ目標とし、同時に不動産業務を収縮し、「不動産化に行く」ことを開始した。その年の8月、万通の不動産は正式に名を変えて万通に発展して、“不動産”の2字はすでに跡が見えませんでした。

実際、2019年から万通は新たな土地備蓄が少なく、逆に傘下の不動産プロジェクトを次々と販売しています。在房の不動産分野において、万通の唯一の進歩は2019年3月に工業用不動産大手のプロスを導入することである。

現在、万通の重点は株式投資の領域にあり、会社はいくつかの持分ファンドに参加し、直接または間接的に数十社の企業の株式を保有しています。

伝統的な不動産業務はすでに縮小し尽くした。2019年、万通が発展した不動産の販売規模は8.27億元だけであり、2020年上半期の販売規模は3.4億元である。在房の不動産界はほとんど「ハエ級」になっています。

その影響で、万通の業績は再び「陣痛」を引き起こした。2020年の業績予報によると、万通の帰母純利益は4000万元から6000万元と大幅に下落した。

様々な原因のために、老舗の不動産会社は中国不動産の20年余りの「黄金時代」を失ってしまいました。多くの後から来る者が次から次へと大きくする時、万通はほとんど業界の“小さい透明さ”になります。

馮倫さんは在任中、会社の発展を反省したことがあります。2014年4月、北京大学国家発展研究院でMBAクラスで彼は言いました。この時万通は依然としてお金を儲けますが、万通の革新はなくなりました。そして徐々に、安全は企業最大の目標となりました。万通は「窒息式死亡」を開始しました。

革新しても、万通は本当に歩みを踏み出していないようです。根本的な原因はやはり保守的です。万通ホールディングスの2013年年報の会長挨拶で、馮倫さんは「今日から見ると、このような模索と把握を経て、保守的すぎる面もあると思います。例えば、負債率が低すぎて、実際には会社の転換に新たな増分資源を注入するのが足りないです。

中国企業資本連盟の柏文喜副理事長は、馮倫が退出する前に、万通の発展の軌道は深く馮倫の個人の性格の印を打って、つまり思考と革新に長じて、しかし戦略の上であまりに慎重で保守的ですと思っています。

彼は21世紀の経済報道記者に対して、馮倫は「92派」に属し、1990年代の海南省で創業したが、同じく海南省の1990年代初期の「房災」の中で非常に幸運な「逃亡者」であると語った。これらの企業家は慎重で余裕があって冒険が足りないので、内陸の不動産市場の何度もの上昇の機会を失いました。

彼は、馮倫時代の万通企業戦略から見れば、明らかに革新能力が高く、投拓の面では保守的すぎて、大胆に財務レバレッジを使ったり、高回転速度を押したりする勇気がないので、同行者に追い越され、機会的な会社に成り下がっていると考えています。対照的に、いくつかの戦略的で粗い企業が大きくなり、その過程で戦略管理レベルと企業運営レベルが徐々に向上している。

そのため、どのように業界の大勢に対する判断とルートの選択をしっかりと行いますか？

馮倫の考えはあまりにも先行していて、その時代には「不遇な時代」になっているという見方もあります。馮倫の提唱する凱徳のモード、今なお多くの開発者に規準としてあがめられて、多元化の配置と緑色の不動産も業界の発展の方向です。馮倫は財務の安全性に対して強調して、更に“3本の赤い糸”の下の監督管理の要求に符合します――上場してから、万通の資産負債率はずっと80%を上回っていないで、ここ2年は更に35%以下で維持します。

これらはもう重要ではないです。今の万通の発展は在房の不動産市場の再生の機会を完全に失ってしまいました。